买房有什么讲究的呢（买房有什么讲究的呢知乎）

导读买房有什么讲究的呢2023年02月22日我们整理了买房有什么讲究的呢的相关数据，注意签字但凡看过房子的人都知道买房有多难、看房有多折腾，你到了售楼处还不能闲着，视觉听觉都被开发商左右着，想保持理智都很难，所以一不小心就会把自己搭进去，被说的...

注意这个、注意那个，列出来一二三四五有什么用呢？恕我直言，买房这个事情，业主就是渣。

如果你认为有用，绝对是对中介、销售有些误解，我见过精明能干的老板听了售楼小姐的话买房被坑，也遇到过谨小慎微的北漂听信中介头脑发热交定金的，但凡你有那么一点买房需求的，到了中介和销售那里，都是战五渣，交定金、签合同可能就因为他们某句话戳中了你的内心，别说注意这个注意那个了，吸引力全都被中介和销售调动着，想让你看什么看什么。

那就只能任人宰割了吗？——是的，人为刀俎我为鱼肉。

正常行文都会说，不会的，我有办法。但是真的不好意思，别说是你买房，就算是律师，在买房这个事情上，前期也只能让人牵着鼻子走。否则，他连房子都买不到，更别说满意的房子了。

我对买房的事如此悲观，那还在这逼逼什么呢？我之前听过徐律师的live叫《买房避坑指南》，所有内容当中，我最喜欢、最欣赏的就是名字了，尤其是那个“避”字尽显刀俎鱼肉的无奈。大佬都不敢说把买房的坑给填平了，我就更没办法帮鱼从菜板上跳下来，只能说让买房人尽量少受点罪。

那怎么让买房人少受罪呢？为了简化问题，我归纳了三点：公章，环境，签字。

凡事讲究名正言顺，名不正则言不顺，会计要有会计证，律师要有律师证，买房要有购房资格，卖房要有售房资格——预（销）售许可证，开发商一个证还不够，得五证齐全才行，除了预售证还要有土地证、施工证、用地规划证、工程规划证，凑够五证才算数。五证齐全是基础，这些证都是规划、国土、住建等政府部门颁发的，可不是随随便便一个红戳就可以了。

政府的章以外，还要注意开发商的公章。严格说开发商的公章在你没办任何手续之前是看不到的，比如交定金、签合同、签认购书都会有公章，但你看房的时候这些你都拿不到，那为什么还要注意又怎么注意呢？

有一个说法叫做品牌忠诚度，当你用惯了某个产品熟悉了某个品牌，你就不会再选别的产品和牌子，常规消费品因经常被使用而被消费者依赖，而房屋作为特殊消费品，虽然不存在这种情况，但也会受到品牌的影响，所以大多数业主都会选择大牌开发商，要么是全国的要么是本省的，总之他会选认为放心的。

开发商当然也知道这个事情，所以他们宣传的时候有所取舍，再加上现在大多都联合拿地分别开发，就会出现a开发商的楼盘用b的名头宣传。另外呢，大开发商在开发新项目时都会成立新的项目公司来隔离风险，所以很少人去注意实际开发商和宣传开发商之间的联系，我今年经手的案件中就有两个是这种情况，而且一个是北京一个是环京，更何况其他城市呢，所以要注意实际的开发商。

政府印信注意了，开发商也注意了，就完了吧？别着急，还要注意销售人员的公章。销售人员太厉害了，原来写过一篇退定金的文章，不少人私信问我时看到最多的就是：当时被中介说晕了就交了钱。再加上原来咨询过的业主以及经受案件，文章开头真不是针对谁，所有人都是战五渣，因此不得不把销售单独拎出来说。

不知道会不会有人会困惑，销售难道不是开发商的吗？反正我们律所的新人总会问，答案是有时候是有时候不是。常言道术业有专攻，房地产这些年无比火热，开发商自己卖房子买不过来呀，慢慢就有了包销公司，后来包销公司也不够了，中介也就加进来了，所以最火爆的时候你会看到好几个柜台都在排队收钱办手续，但如果仔细看手中的收条和平局，你会发现有的是开发商，有的是包销公司，有的是中介公司，明目也是五花八门：服务费、电商款、喝茶费、抵扣款、渠道费等等，于是最近几年就多了一种纠纷，业内统称为“退电商款”。

因为它在法律上没有明确规定，而且又没有直接给到开发商，很难认定成房款的一部分，目前除了天津有对购房人比较有利的规定，其他地方都很难退，所以一定要注意销售给你的收据等凭证，以及凭证的公章，看清楚上面是谁，如果和你预期不一致，就当场问清楚，必要时还要录音。千万不要觉得多余，有的电商款连收据都不给的，别等维权的时候才发现手中空空如也。

如果说注意公章是针对合同相对方，那注意环境就是针对楼盘未来，除了今年广东出了个关于限制预售商品房的规定，几乎所有楼盘都是预售房屋，也就是所谓的卖楼花，即便你去现场看房，也只是看样板房、看沙盘、看宣传而已。外行看热闹，内行看门道，要想比别人先选到合适的楼盘、房子，那就得学会注意环境：室内状况、外部配套、规划配套。

首先强调的是样板房，样板房的杀伤力和销售不相上下，人都是视觉动物，看到合意的样板房就容易放松警惕，但样板房厉害就厉害子在，开发商能布置得了你却不一定，同样一个户型样板房可能要比实际大一些，当然也看样板房是在楼里还是另外建的；如果买的是精装修房屋，那就得问清楚样板房的装修会不会也用在你的房子里，但是不管开发商说什么，你都要看书面材料。

外部环境其实说的是沙盘和图纸，沙盘售楼处大堂都会有，一眼就能看清楚，但你要做的不止看还要问，问什么呢？问一问沙盘里面外围的绿色那里是什么，问一下楼盘周围的基础设施，问一下五分钟就走到的地铁在距离，是直线距离还是步行距离，问一下你看中的绿化是属于小区还是属于市政，不问清楚都可能成为隐藏的纠纷。

看沙盘是基础技能，那看图纸则是隐藏技能，很多人名下有好几套房子，可能一次图纸都没见过，不是开发商没提供，而是你没有注意看。法律上给开发商了很多限制，比如明码标价，比如公示格式合同，公示五证和法律规定，而且还要公示备案价格，但很少有人看到，因为实在太隐蔽了，指不定在哪个犄角旮旯呢，所以你想看图纸的话，就得在大堂遛一圈，就能找到一摞厚厚的文件：项目文件、法律规定、格式合同、备案价格、五证及附图附件等等，要比销售说的齐全多了，而五证的建设用地规划许可证后面就有图纸，只要会用手机导航，基本就能看清楚，所以不要有负担，多转转多找找。

广东业主百万买新房竟是“墓景房“要说法 开发商： 和“墓”相处

年初有人在广东本来打算买地铁房，结果交房时成了墓景房，你说吓人不吓人，要是当初多问一句多看一眼，还能等交房的时候打官司？买房长点心，入住好省心。

基础技能也教了，隐藏技能也学了，那规划配套算什么技能呢？就称之为付费技能吧，因为也是律师获取证据的一种途径。现在大家法律意识都很强，遇上什么事情了第一反应就是：公众有知情权。买房子也是有的呀，只不过你没买的时候不是利害关系人，开发商不愿意搭理你，但我们这一部分讲的是规划配套，像什么学区房、地铁站、图书馆、高速公路什么的，不是开发商说了算的，都得政府拍板，就连你逛的楼盘也是政府早就拍板定好的，所以想买学区房、地铁房，不用老指望开发商告诉你什么，学会这个付费技能，就可以自力更生了——信息公开。同时，有一部法律叫做《信息公开条例》，大意是与公共利益相关的文件和信息要全体公民公开，有专门的公开场所、时间规定，有主动公开还有依申请公开，blabla有兴趣可以看一下具体法律。

所以你掌握的第一步就是依申请公开，城市用地规划其实在政府的纲领性文件里都有提及，然后职能部门也会每年公开，你要做的第一步就是去发改委、住建委、规划局、国土局的这些政府网站上看一看，他们年初的公告，像学区房的话就去教育局网站上查一查，对我讲的事情就有一个初步的认知。

政府网站信息公开指南

如果第一步去网站之后找不到，那就进行第二步，给职能部门打电话，问一下你要的文件有没有公开，在哪里能看到，而且要告诉他，实在不行你申请信息公开也可以，不是说你一定要申请，而是对工作人员来说，你申请就进入正式程序，他们会很麻烦，所以会尽可能帮你解决你的需求帮你找到文件和相应内容。

如果打电话还是不行，那就只能第三步申请信息公开了。这就得回到政府网站上，有一个政务公开专栏，下面有一个信息公开专栏，里面会详细讲你要怎么做、经过哪些步骤、表要怎么填等事项，可以邮寄、电子邮件、当面等多种方式，只要写清楚你想获取的信息就好。当它从法律条文和概念变成自己正在做的事情，里面的兴奋和激动和体验其他新鲜事情是一样的，不信的话你试一下就知道了。

注意对方，注意环境，那剩下的也是最重要的，就是注意自己，没有人能剥夺你的权利，除非你自己把它扔掉，比如在某个文件上签字，所以最最重要的我放在最后：注意签字。

但凡看过房子的人都知道买房有多难、看房有多折腾，你到了售楼处还不能闲着，视觉听觉都被开发商左右着，想保持理智都很难，所以一不小心就会把自己搭进去，被说的晕头转向倒无所谓，关键是还给人送钱，送钱就完了，还给人送权，只要你签了字那可就说不清楚了，所以重要的事情放最后说：钱可以乱给，字不能乱签。所以又是三个注意——注意定金、注意认购、注意合同。

对销售来说，如果不能一步到位签合同，那就会退而求其次要定金、签认购书，很多人后悔时纠结的是定金还是订金，其实只要是我们说签订正式合同而缴纳具有担保性质的钱，就能认定成法律上的定金，如果有意向买房但是拿不定主意交了钱，一定要确保是定金，注意收据上的款项性质，以及自己所签文件，别以为交的是定金，结果成了购房款，那后面就不是退定金的事了，而是怎么履约买房了，你想退钱先算算自己的违约责任再说。

其实就是注意认购书，但标题都是四个字，只好把“书”写在正文里，认购书这个文件很特殊，正常理解和交定金差不多，更像是一个意向书，但却有特殊情况，法律规定认购书如果具备了商品房买卖合同的主要内容，是可以被认定为购房合同的。

所以在实际签订过程中，如果你还没有最终确定，千万不要把认购书签的太详细，尽可能模糊，否则不想买时就不能拍屁股走人，得先解除这个买卖合同。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

3.注意合同

首先强调一点开发商提供的合同是不可能给你改的，谁去买都是这样，要买就签不买就滚蛋，除非有一天卖方市场变成了买方市场，也就是房价降了崩了的时候，真到了那时候就是开发商给你改合同，你可能也不敢买了吧。大概你要吐槽了，如果合同改不了，让我注意有什么用呢？找气受吗？还真不是这样。

注意合同不是让你改，而是看清楚你签的文件是什么，里面有没有你最关心的东西，比如买的是精装修房屋，那你就得看合同里有没有装修标准，是不是你中意的那几个品牌，和样板房里面一样不一样，别等交房时候才发现合同里压根儿没有你想中的意大利地板，那时候再来说事黄花菜都凉了。

钱可以乱给，字不能乱钱

在房产纠纷里，我听的最多的话就是“当时没看合同”，但法官可不管这些，作为成年人的你签了字，就意味着对合同内容的认可，虽然有些格式条款能通过官司打掉，但能从源头上加以注意就简单很多了，所以看准了再签字。

就像我开始提到的，只要你买房这些风险都存在，而且你改变不了，没遇上以前没人会当回事，但你想买房省点心，还是要把这些丑话消化理解一下，因为治什么病的药都有，就是没有治后悔的药。凡事预则立，你能提前注意到公章、环境和签字的事情，就能少一些法律风险，多避一些买房的坑，一定要记住了：钱可以乱给，字不能乱签。