未办产权过户，房屋买卖合同是否有效？无效合同的情形有哪些？（房屋转让合同怎么写才有效）

导读案例分析：1、房屋买卖合同是依法成立的，房屋未办理过户登记的，不影响房屋买卖合同效力。但当事人有约定除外。二、房屋买卖合同无效的情形由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围...

案例分析：

平某将自己所有的房屋卖给了小松，双方签订了《房产交易协议书》，房价120万元，有关交易的一切费用均由小松平某承担，办理手续同时一次性交付房屋全款。3天后，平某收到小松的房款，并从房屋中搬出，将房屋交给小松，小松便搬入该房屋，一直居住。但是双方一直没有办理房产过户手续。

4年后，平某将小松起诉到法院，以被告小松一直不办理过户手续为由，请求法院判决房屋买卖合同无效，将房屋还给自己。小松作为被告以自己已经支付全部房款，原告已将房屋支付使用，并且自己已经居住4年为由，请求判决买卖合同合法有效。

《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定:因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第五百九十五条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条规定:买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

经法院判定:房屋买卖合同有效。因为，双方签订了《房屋买卖协议书》后，办理了相关手续，被告也付了房款，房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标志房屋产权的转移，没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。

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一、买卖房屋未过户合同是否生效

1、房屋买卖合同是依法成立的，房屋未办理过户登记的，不影响房屋买卖合同效力。但当事人有约定除外。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条， 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、房屋买卖合同无效的情形

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、单位违反规定购房，合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

5、价格欺诈，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

6、非法转让，合同无效。

三、下列房地产不得转让(包括买卖)：

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)依法收回土地使用权的;

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(5)权属有争议的;

四. 购买商品房的流程有哪些?

(1)确认项目手续。购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看购买的房产是否在预售范围内;确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看购买房产是否在现房销售备案范围内。可登录本市房管局网站，查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。

(2)确认购房资格。根据住房限购政策，结合自身实际情况，确认是否具有购房资格。

(3)达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、货款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户(现房销售除外)。

(4)签订合同。订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》。在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准。违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。

(5)合同登记备案。签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向市房管局办理商品房买卖合同登记备案手续。登录市房管局网站，输入身份证号和合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。

五.商品房买卖的注意事项有哪些?

(1)注意审核土地使用权是否存在抵押状态。

(2)仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。

(3)咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序。

(4)注意订立合同时部分条款是否可以修改或者可以增添补充约定的。

(5)约定违约责任条款必须详细、具体。

(6)合同附件须重视。

(7)妥善保管商品房的销售广告、宣传资料。

(8)注意商品房买卖合同中的定金问题。

宅基地使用权转让合同，有效吗？

宅基地使用权转让合同，有效吗？

随着生活水平提高，越来越多的城市人向往乡村生活，不少人都想到农村购买宅基地自建乡村别墅。实践中，很多转让行为是无效的，原因是农村宅基地使用权是农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，具有身份属性。当村民向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权时，是无效的。那么，什么情况下是有效的呢？今天，我们就通过一个典型案例了解一下。

2011年3月，郭某将名下宅基地使用权及地上房屋一并转让给林某（非本村村民）。2017年10月，林某将上述全部权利又转让给肖某（本村村民）。郭某后悔当初转让行为，于是向法院提起诉讼，主张转让无效，要求林某、肖某腾退房屋。

法院认为，我国土地管理法禁止农村宅基地使用权在非同一农村集体经济组织成员之间流转，目的是防止农村宅基地流转到本农村集体经济组织之外，维护农村集体经济组织的利益和农村的社会稳定。

作为房屋出卖人的郭某与最后一手买受人肖某均属本村村民，最终仍由本集体经济组织成员享有权利，并未导致集体经济组织所有的土地流失或权益受损，未违反我国土地管理法相关法律规定，亦不存在无效情形，所以驳回了郭某的诉讼请求。

在此，浩硕律师提醒大家，如果宅基地使用权及房屋经多次转让，应从整体上予以考虑和认定合同的效力问题。若最终没有流转到该农村集体经济组织之外，农村宅基地实现了内部流转，没有损害该农村集体经济组织利益，未违反我国土地管理法的法律规定和立法初衷，那么每个环节的买卖合同均应当认定为有效。

房屋买卖合同和转让合同的区别是什么？房屋买卖合同效力怎样认定？

现在，房屋买卖交易在我们的日常生活中比较常见，大家都知道，在进行房屋交易时是需要订立合同的，那么房屋买卖合同和转让合同的区别是什么?房屋买卖合同效力怎样认定?

一、房屋买卖合同和转让合同的区别

1、概念上的区别

房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的民法典。买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。

转让合同是指民法典律关系主体的改变。根据转让内容的不同，合同转让包括了合同权利的转让、合同义务的转让以及合同权利和义务的概括转让三种类型。合同转让既可以全部转让、也可以部分转让。合同转让的类型不同，其转让的条件、程序和效力也不尽相同。

2、适用对象上的区别

房屋买卖合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。而房屋转让合同商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

3、合同内容上的区别

房屋买卖合同内容包括甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等而房屋转让合同，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等。

4、注意事项上的区别

房屋买卖合同不可草率进行，需要签订双方有一定的信任关系，个人与单位网签合同一般要找到有一定规模的知名的公司。

而房屋转让合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

二、房屋买卖合同效力怎样认定

1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致，无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。

2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

以上就是关于“房屋买卖合同和转让合同的区别是什么?房屋买卖合同效力怎样认定?”的全部介绍，房屋买卖与房屋转让最大的区别是房屋买卖是有偿的，买卖双方协商好房屋价格后，买受人支付购房款。而房屋转让可能是无偿也可能是有偿的。